Продажа доли в квартире

Долевую собственность можно назвать одним из часто встречающихся видов владения недвижимостью. К примеру, именно долей в праве на квартиру является в Санкт-Петербурге любая комната. Так называемые таунхаусы на окраинах Петербурга, построенные на землях ИЖС также оформляются через долю в праве на дом и земельный участок. Но в этой статье мы рассматриваем так называемые проблемные доли и мой подход к их продаже.

Продажа долей в жилом помещении – это весьма специфичный сегмент рынка недвижимости. В основе возникновения необходимости продать долю в квартире лежат, как правило, две причины:

• либо недостаточная информированность собственника доли, не имеющего никаких представлений и понятий о продаже долей на квартиру;
• либо конфликт сособственников, которые, в силу возникших между ними непримиримых отношений, не смогли достигнуть мирным путём договоренности о том, как совместно использовать это помещение или поделить его (в натуре или в денежном эквиваленте).

КАК ПОЯВЛЯЮТСЯ ДОЛИ В ПРАВЕ НА КВАРТИРУ?

Образуются такие доли чаще всего

• при разделе имущества в бракоразводных процессах,
• при вступлении в наследство несколькими наследниками и
• при возникновении конфликта между членами семьи, которые проживают в одной квартире.

Если существует конфликт, то обычно в нем есть «сильный» (наглый и бестактный) и «слабый» (миролюбивый и добрый). И хотя у всех сособственников одинаковые права и обязанности, «сильный», подведя под свои действия какое-либо моральное обоснование, занимает наиболее удобную позицию в этом споре. Чаще всего это выражается в том, что «слабого» выживают из квартиры или попросту его вообще не пускают на порог. В итоге у него на руках остаются документы о собственности, которые дают ему определенные права только в теории, ежемесячные коммунальные платежи в размере своей доли и острое желание каким-либо образом решить этот вопрос.

Как правило это родственники и супруги. Одна половина, по обыкновению, проживает на объекте, вторая ищет правды на стороне, в т.ч. и у риэлторов. И хорошо, если у таких белых и пушистых, как мы!

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ ЧЕРЕЗ СУД

Некоторые из «слабых» пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и недешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но… только что это дает на практике?

«Слабый» имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным» - ведь именно его позиция и привела к такому соотношению сил. Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением тоже не принесет «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет. При отчуждении в пользу третьего лица своей доли это решение суда потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться с «сильным». И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.). Более эффективным решением будет продажа доли в пользу третьих лиц.

КТО ПОКУПАЕТ ДОЛИ В КВАРТИРАХ?

Покупателей долей можно разделить на две большие группы:

Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования ее в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчет в будущем конфликте с другим сособственником, но отводят себе в нем роль если не «сильного», то по крайней мере, равного соперника. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить «сильного» к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию равного или «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

СКОЛЬКО СТОИТ ДОЛЯ?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с «сильным» не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели.

Оценка доли применительно к Петербургу осуществляется по следующему принципу:

а) Если есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 17 и 12 кв. метров есть 1/2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Для прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли.

Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, ее невозможно рассматривать как залог в кредитных операциях, плюс негативное отношение «сильного» как соседа. Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. 

Если обратиться к рейдерам, то они купят такую долю за более низкую цену - примерно 40-60% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости «сильного» в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Если невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Цена такой доли будет составлять примерно 100-300 тысяч рублей.

ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ В КОНФЛИКТЕ

Возможна такая услуга, как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Риэлторы при такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого» на основании доверенности.

ДЛЯ 10% НЕПРИМИРИМЫХ

Если ситуация не переходит в конструктивное русло, то доли просто выставляются с дисконтом 50% от рыночной цены в продажу. А далее - "или ишак умрёт, или падишах" - либо ситуация приходит к продаже всей квартиры, или меняется в процессе рекламирования. Такое происходило в моей практике много раз. Вторая сторона, даже отказав в примирении, осознаёт, что недостающие доли рано или поздно будут проданы, а последствия такой продажи ей были озвучены. К тому же действительно находятся покупатели. Иногда можно распродать доли под прописку по 1/10 в руки.

СХЕМА ПРОДАЖИ ДОЛИ

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. При продаже доли по классической схеме через договор купли-продажи, у «сильного» возникает как у сособственника преимущественное право покупки продаваемой доли. В силу этого продавец доли обязан уведомить другого сособственника о своем намерении продать долю.

Для этого продавец обращается к нотариусу и тот высылает на имя «сильного» заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу свое желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если «сильный» грамотно действует, то и с невозможностью оформить сделку вообще.

Поэтому сейчас на рынке долей используют две «обходных» схемы оформления:

• договор дарения всей доли и
• договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли.

В данном варианте оформления фактически все риски несет покупатель доли. Расчет по сделке проходит обычно по стандартной схеме закладки денег в банке, в сейф-ячейку с дополнительными условиями.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РАБОТАЕТ В ЭТОМ НАПРАВЛЕНИИ

Госдума приняла в первом чтении законопроект, которым предлагается запретить оформление и продажу микродолей в жилых помещениях. Этот проект закона направлен на борьбу с так называемыми резиновыми квартирами и незаконной миграцией. 

«Законопроектом предлагается установить общее правило о том, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников обеспечит ему возможность вселения в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения», – сообщается в пояснительной записке к законопроекту. Также депутаты хотят ввести соответствующие ограничения на регистрацию проживающих на микродолях.

Законопроект направлен на предотвращение сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным. Если усилия по введению этого закона увенчаются успехом, возникновение конфликта станет невозможным в принципе. Пока же, в сложившейся ситуации, алгоритм действий описан в данной статье. 

КОМУ ИНТЕРЕСНА УСЛУГА

• если Вы - владелец доли и решили продать её, но ничего в этом не понимаете
• если Ваш супруг(а) не идет с Вами на контакт, и возникла необходимость продажи доли 
• если один из родственников (брат, сестра) проживает в квартире и не торопится продавать
• если часть долей в квартире выкупили риэлторы и вы боитесь общаться с ними о продаже своей доли

РАБОТАЙТЕ С БЕЛЫМИ РИЭЛТОРАМИ

Итак, продажа доли в моем исполнении – это перевод ситуации из противостояния к сотрудничеству. Временное примирение сторон ради обоюдной финансовой выгоды. К тому же я - сотрудник крупной риэлторской корпорации Санкт-Петербурга и к Вашим услугам возможности нашего юридического отдела, ЭСКРО-службы и большой положительный опыт решения подобных вопросов.

ЗАКОНЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ДОЛЕВЫЕ ОТНОШЕНИЯ:

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218). С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.