Взаиморасчеты при сделках с недвижимостью

Целью организации взаиморасчетов является доведение сделки до выполнения сторонами всех принятых обязательств по сделке, или возвращение в исходное состояние, если возникли неразрешимые проблемы в ее ходе. 

Порядок взаиморасчетов по мере совершения сделки производится в несколько этапов, главные из них: внесение покупателем аванса и полный расчет между сторонами по сделке.

Практика проведения сделок с недвижимостью показала, что важнейшим фактором повышения безопасности расчетов, упрощения решения спорных ситуаций, сокращения времени сделки является участие в расчетах по взаимному согласию сторон третьего лица, которое осуществляет функцию контроля за действиями сторон. Этим третьим лицом может выступать, например, агентство или банк.

На этапе внесения покупателем аванса стороны подписывают предварительный договор, регламентирующий взаимоотношения сторон при совершении сделки и описывающий ее существенные условия. И, покупатель, подтверждая серьезность своих намерений вносит сумму денег, обычно составляющую 1-4 % от стоимости сделки.

Схема полного расчета между сторонами по сделке зависит от конкретной ситуации, сложившейся у участников сделки (наличие цепочки, наличие кредитов, социальных выплат, субсидий и т.д.). На рынке недвижимости в Санкт-Петербурге используется или использовалось ранее целый ряд взаиморасчетов, некоторые из них ушли в прошлое, другие активно применяются сейчас. Расчеты производятся как в наличной так и в безналичной форме в зависимости от условий сделки.

Перечислим основные виды взаиморасчетов

Взаиморасчеты через агентство,

когда наличные денежные средства в объеме всей сделки передаются покупателем агентству на хранение, а продавцу даются соответствующие гарантийные обязательства по выплате. Основным недостатком этой схемы является возможность для агентства неконтролируемого доступа к деньгам клиентов. Эта схема была дискредитирована после краха ряда агентств недвижимости в 1996-1997 г.г., приведшего к значительным потерям денег клиентами, поэтому сейчас она практически не используется несмотря на ряд ее достоинств, а именно: удобство проведения расчетов в одном месте и отсутствие необходимости перемещения клиентов с деньгами по городу, контроль за сделкой и расчетами между сторонами Эскро-службы агентства.

Взаиморасчеты через хранение денег у нотариуса.

В Санкт-Петербурге эта схема практически не применяется в связи с неприспособленностью нотариальных контор для хранения денег и технической сложностью организации контроля нотариуса за выполнения условий по сделке.

Взаиморасчеты с использованием банковского аккредитива.

По этой схеме денежные средства вносятся покупателем в банк на аккредитив( или несколько аккредитивов по числу выплат продавцу). Используется «безотзывная» форма аккредитива. При выполнении условий сделки и предъявлении банку необходимых документов, деньги с аккредитива переводятся продавцу. Минусом этой схемы является сложность проведения расчетов для «цепочек» и расселений, и необходимость указания в договорах купли-продажи по сделке полную стоимость объектов (что может не устраивать многих участников сделки ).На практике данная схема используется крайне редко.

Вексельная схема расчетов.

При данной схеме необходимо открытие пункта банка на территории агентства, что позволяет банку покупать и продавать векселя в агентстве, и все действия по взаиморасчетам происходят с разрешения и под контролем ЭСКРО-службы агентства. Эта схема была разработана и активно использовалась агентствами недвижимости в последние годы до дефолта 1998-го года, когда пошатнулись многие банки, и возникло глобальное недоверие ко всей банковской системе. Сейчас вексельная схема в расчетах практически не используется, хотя она является одной из наиболее цивилизованных схем взаиморасчетов, удобна и безопасна для участников сделки.

Расчеты с использованием ценных пакетов, хранящихся в «Росинкасе».

При этом денежные средства по сделке хранятся в специальных сейфах «Росинкаса» - государственной организации, специализирующейся на инкассации и хранении денег. Ценные пакеты с денежными средствами комплектуются в соответствии со схемой сделки в агентстве в присутствии сторон сделки и под контролем ЭСКРО-службы агентства, далее доставляются сотрудниками «Росинкаса» в спецмашинах в хранилище, с обеспечением необходимого уровня безопасности. Недостатком схемы является относительно высокая стоимость и сложность ее реализации. Как результат, несмотря на достаточно высокую надежность данной схемы , в настоящее время она используется очень редко.

Взаиморасчеты с использованием банковской ячейки (сейфинг).

В настоящее время эта схема является доминирующей на рынке недвижимости. Для проведения расчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка с возможностью одновременного доступа к ней нескольких лиц, в которую закладываются наличные денежные средства по сделке - уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. Закладке денег в ячейку должно предшествовать составление и подписание всеми участниками «Соглашения о проведении взаиморасчетов», в котором прописываются условия и порядок внесения и получения денежных средств.

В практике проведения таких расчетов сложились два способа аренды банковской ячейки. Первый способ получил название, неконтролируемой ячейки, при этом договор аренды с банком заключают только покупатели и продавцы. Второй способ - «контролируемая ячейка». В этом случае в число арендаторов входит третье лицо, не являющееся получателем или вносителем денежных средств, но выполняющим контролирующую и функцию. Такой стороной могут быть: сотрудник Эскро-службы агентства, работник расчетного центра, сотрудник банка.

В Санкт-Петербурге многие банки предоставляют такую услугу как аренда банковской ячейки для проведения взаиморасчетов по сделке. Раньше банки просто сдавали ячейки и не занимались контролем за проведением взаиморасчетов, но в настоящий момент существует вариант услуги банка, оказавшийся очень востребованым и получившим название «Эксперт-сейфинг», при котором сотрудник банка осуществляет контроль за выполнением условий выдачи ценных пакетов. заложенных в ячейку банка, в соответствии с условиями письменных соглашений с банком. Данная схема расчетов наиболее востребована по причине возможности учесть все нюансы взаиморасчетов сторон, обеспечить непосредственное участие сторон сделок в расчетах, доступности и не высокой стоимости накладных расходов клиентов.

Однако, следует знать, что ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа в целом и организации допуска к нему в соответствии с условиями аренды. Соответственно никаких документов от банка с указанием хранящихся сумм клиентам не выдается.

Безналичные расчеты между продавцами и покупателями.

Они стали применяться все чаще в связи с развитием ипотечного кредитования, реализацией жилищных программ, когда расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема является цивилизованной и безопасной, но осложняется нежеланием участников сделки показывать реальную стоимость объекта, а так же трудностью в организации выплат продавца в «цепочке» сделок.

Немного статистики

Наибольшей популярностью у населения пользуются по прежнему банковские ячейки в связи с доступностью и понятностью такой схемы, а так же возможностью не показывать реальную сумму сделки. Однако, участники сделок все больше пользуются безналичными расчетами в связи с увеличением количества участников различных жилищных программ, в которых расчеты производятся только в безналичной форме (социальные выплаты, субсидии, ипотечные кредиты).

Будьте осторожны

Существует, но используется в Санкт-Петербурге крайне редко в так называемой «теневой сфере» рынка жилья «расчеты в подворотне» с помощью «черных маклеров». Правда стороны сделки реально рискуют не получить денежную сумму в ожидаемом размере.

В случае расчетов с использованием банковской ячейки стоимость аренды варьируется в зависимости от длительности срока аренды, цена услуги за «Эксперт-сейфинг» зависит от количества контролируемых сделок в «цепочке» и количества арендаторов. При безналичных банковских расчетах возможны затраты у продавца, связанные с уплатой налога с продажи недвижимого имущества, и расходы по снятию наличию средств банковского счета.

Схемы расчетов через банковский сейф не дает абсолютных гарантий для участников сделки, поэтому необходимо обдуманно выбирать банк для оформления расчетов и тщательно прорабатывать условия договора аренды, регламентирующего доступ участников сделки к деньгам, чтобы минимизировать риски. В ипотечных сделках банк. выдавший ипотечный кредит, может «заморозить» расчеты по сделке в случае невыполнения условий кредитного договора.