Новостройки в кризис: так ли все плохо? Куда движется рынок...
На серьезное падение курса рубля в конце прошлого года и рецессию экономики в целом рынок недвижимости отреагировал существенным снижением потребительского спроса на квартиры в новостройках. По разным оценкам, в течение текущего года уменьшение спроса достигнет от 30 до 50% по сравнению с 2014 годом. Как в связи с этим изменятся цены на новостройки?
С одной стороны, уменьшение спроса может вызвать и снижение цен – надо же застройщикам хоть как-то реализовывать результаты своей деятельности. Но в таком случае, они понесут существенные потери и, как следствие, вряд ли будут спешить с возведением новых жилых комплексов.
К тому же с ростом курса доллара различные импортные строительные материалы, оборудование, спецтехника и прочие необходимые для строительства ресурсы тоже дорожают. Соответственно, чтобы оправдать инвестиции при снижении спроса, застройщикам интересно повышать цены…
По наблюдениям автора хотя бы за статистикой, обрабатываемой нашим порталом, ценовые колебания в отношении строящегося жилья, разумеется, происходят, но как-то не сильно отличаются от обычных – скажем, годовалой давности.
Однако лучше проверить эти наблюдения с помощью специалистов рынка недвижимости. Так меняется ли спрос на квартиры в новостройках на самом деле? Как ведут себя цены на такие объекты жилой недвижимости? В какую сторону они меняются – будут ли застройщики пытаться продать побольше, но дешевле или из-за роста цен на стройматериалы, напротив, повысят цены? И в каком сегменте и каких изменений ждать – в эконом или в элитном? Или вообще ничего не изменится?
Спрос действительно упал
Марсель Ахметшин, представитель московского агентства недвижимости Home Way, основываясь на собственных данных, подтвердил уменьшение спроса от 30 до 50%, в зависимости от сегмента рынка, в I квартале 2015 года по сравнению с тем же периодом 2014 года. При этом изменения наблюдаются и в эконом, и в бизнес, и в элитном классе.
Более мягко о падении спроса на квартиры в новостройках говорит Владимир Романенко из столичного же АН «Шоколад»: «По сравнению с вторичным рынком на рынке новостроек не так все плохо со спросом. Тем более здесь все зависит от конкретного объекта недвижимости, застройщика и прочих факторов».
Примерно так же начинал свои речи знаменитый адвокат: «А могло быть и хуже». То есть, по мнению Владимира, не все так страшно, как кажется.
Евгений Медведев из «Агентства столичной недвижимости» упоминает о падении спроса просто вскользь: «Думаю, что пониженный спрос на недвижимость будет до середины августа. Начиная с середины августа кризис в недвижимости закончится, и дела войдут в свою колею». Опять-таки: спрос, конечно, упал, но это явление временное.
Что с ценами?
Зато Евгений дал наиболее развернутый ответ о ценовых колебаниях на рынке новостроек: «Я в принципе не могу представить падение цен на квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье соразмерно падению спроса, то есть на 30% и больше. Это просто фантастика – инопланетяне прилетят быстрее, чем это случится. На данный момент понижения цен на квартиры в новостройках нет. Да, цены не растут сейчас так, как в прошлом году, но они все равно растут – в худших для застройщиков ситуациях стоят на месте, но никак не падают. Ни один из жилых комплексов, по которым я работаю, не снизил цены ни на копейку. Да, за последние 4-5 месяцев повышений цен было тоже немного (одно-два), но рост был в пределах 100 000 рублей за квартиру. Это, опять же, никак не понижение цен».
«Стоит ожидать понижения на «вторичке» от силы на 6-8% – в первую очередь из-за того, что в декабре цены были неоправданно задраны вверх, – продолжает Медведев. – А вот понижения цен на новостройки не будет, хотя их инвестиционная привлекательность временно упадет, поскольку и сильного роста стоимости в процессе строительства также не предвидится. На этапе окончания строительства сданные в эксплуатацию квартиры, скорее всего, будут на 100-150 тысяч рублей дешевле, чем это планировалось до кризиса».
Итак, на данный момент и в краткосрочной перспективе падения цен на жилье в новостройках ждать не приходится – разве что рост его стоимости замедлится. Это, конечно, немного неприятно риэлторам и несколько порадует потенциальных покупателей, но в целом ничего экстраординарного не происходит.
У риэлторов все как обычно
На риэлторов, по идее, такие перепады спроса должны влиять сильнее: финансовый размах все-таки не тот, что у застройщиков, да и зависимость от спроса на недвижимость, если можно так выразиться, более прямая.
Но и тут после некоторых волнений все должно прийти в норму. Как отмечает Владимир Романенко, рынок немного «успокоится» на летнее время и будет смотреть в сторону общего состояния экономики, от которого зависят дальнейшие движения и на рынке новостроек, и на вторичном.
Евгений Медведев формулирует реакцию риэлторского сообщества жестче: «Она стандартна и обычна. Мелкие частники кладут зубы на полку, средние агентства недвижимости чистят ряды и терпят, а крупным агентствам все равно – они давно не зарабатывают на риэлторстве». Но смысл тот же: все идет как обычно.
Марсель Ахметшин ответил более развернуто, но при этом и более осторожно, считая, что: «Риэлторское сообщество в основном инертно, и поэтому сильных изменений в ближайшее время по этому поводу от него ждать не следует. Делать прогнозы на ближайшую перспективу не совсем корректно, в виду того, что мы не можем учесть все факторы, которые могут повлиять на рынок недвижимости. Здесь и политика правительства, и международная обстановка, и финансовое состояние застройщиков, и желание собственников бизнеса развивать направление или поддерживать его в текущем состоянии».
Но при этом куда более важным событием, которое может повлиять на состояние риэлторского сообщества сильнее, чем все остальные факторы, Марсель считает принятие давно обсуждаемого закона о риэлторской деятельности.
